2025年3月28日
，龙湖集团公布2024年业绩。去年全年，龙湖集团录得营收1274.7亿元 ，股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元
。

　　值得注意的是
，龙湖集团早在2022年的行业“缩表”周期之初便提出模式转型，主动出清与整合 ，提升组织运作效率
，并通过债务管理化解偿付压力。几年来，龙湖持续探索“以经营性现金流支撑有息负债稳步下降 ”的内生发展模式 。

　　2024年 ，龙湖集团开发性业务持续聚焦的同时
，其经营性业务继续保持增长，已能实现对基本盘的有效支撑
。去年集团经营性业务实现收入267.1亿元 ，同比增长7.4%
，占集团整体收入的比例已高达21%，两年时间提升了12个百分点。如今 ，经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源 。

　　债务端
，龙湖集团去年曾多次提前偿还债务，截至2024年末集团有息负债为1763.2亿元 ，较23年底压降163亿，较历史高峰期已压降300多亿
。此外
，公司债务结构也在不断优化，2024年底银行融资占比达83% ，平均融资成本进一步降低至4%。

　　经营性业务四航道齐头并进 收入及占比均创历史新高

　　得益于龙湖集团近年来的持续投入
，集团经营性业务已整合形成商业投资
、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道 。

　　其中 ，商业投资业务在2024年实现营业收入109.8亿元
。数量上
，2024年，龙湖新增运营11座天街 ，截至年末已累计运营89座商场。效率上
，期末出租率提升至97%高位 。在集团有序扩张叠加精细化运营的背景下，营业额及日均客流均实现双位数增长 ，增速分别达到16%和25%
。

　　集团资产管理航道则由长租公寓航道整合升级而来
，去年实现收入31.8亿元，同比增长4%。据悉 ，龙湖全新的资管旗舰品牌“龙智资管
”，旗下涵盖服务式公寓“霞菲公馆” 、产业办公“蓝海引擎 ”
、活力街区“欢肆
”、妇儿医院“佑佑宝贝” 、健康养老“椿山万树 ”等多元化品牌
，通过面向不同年龄段的服务业态延伸实现了业绩飞跃式发展 。其中，长租公寓“冠寓
”年末房源规模已达12.4万间 ，期末出租率95.3%
，运营效率卓越。

　　物业管理航道2024年实现114.2亿元营收，同比增长超8% ，增速较为可观
。年末物业在管面积达4.1亿平方米
，在住宅服务领域，挖掘社区新零售
、租售、美居服务等机遇；商企服务领域则已收获小米 、京东
、华为、蚂蚁 、网易
、上海虹桥机场等合作伙伴。

　　智慧营造航道则于2022年刚刚起步 ，在2024年已经实现营业收入12.1亿元
，并保持快速增长 。在业绩会上，集团董事会主席兼CEO陈序平称 ，未来集团将继续发挥数字化与业务协同优势
，以在代建行业中实现差异化竞争，预计2025年该航道仍将实现高速增长
。

　　得益于四大航道的精耕细作 ，经营性业务对集团营收的贡献已超两成。据管理层透露，集团未来将继续推动业务结构转型
，计划2028年经营性业务收入占比超越50% 。

　　债务规模与结构双双向好 未来偿债铺排有序

　　在业务端优越表现的滋养下，龙湖集团债务端压力持续化解出清
。2024年末 ，集团有息负债规模1763.2亿元
，较2023年末压降163亿元。此外，集团净负债率为51.7% ，剔除预收款后的资产负债率为57.2%
，现金短债覆盖倍数为1.63倍，三道红线指标继续稳居绿档 。

　　结构上看 ，集团有息负债中来自银行的间接融资占比进一步提升至83%
，其中成本更低、账期更长的经营性物业贷及长租贷占比47%
。而来自公开市场的直接融资占比仅为17%，其中外债占比仅为5% ，且2027年前没有到期境外债券。

　　长期以来
，龙湖集团遵循按时还贷 、不展期、不逾期的财务铁律，已赢得银行及一众监管机构的信赖 。汇丰银行在研报中表示 ，作为仍在按时足额偿还债务的房企，相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势
。摩根大通也认为
，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，公司没有违约风险。

　　在市场对其信用的普遍认可下 ，2024年龙湖集团平均融资成本低至4.00%
，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年 。随着龙湖集团以业务支撑债务优化的新模式的持续深化，其未来或将继续实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

　　从期后债务偿付角度来看 ，目前集团已将2025年一季度到期的65亿境内公开债券全部提前或如期兑付
。2025年年内
，龙湖将有序归还36亿境内信用债及35亿中债担保债券。到2025年底，龙湖的有息负债余额预计将继续降至1400亿左右 。